NUE PROPRIÉTÉ – USUFRUIT… Le démembrement du droit de propriété, comment ça marche ?

LA PROPRIÉTÉ

Être propriétaire d’un bien immobilier permet d’occuper ce même bien, de le vendre et d’en percevoir des revenus. Lorsque toutes ces actions sont possibles, cela signifie que vous possédez la PLEINE PROPRIÉTÉ du bien. Nous parlons de démembrement du droit de propriété lorsque ces droits sont scindés en deux parties :

L’usufruit : accorde le droit d’occuper le bien immobilier et d’en récolter les revenus. Nous parlons ici de droit d’usage.

La nue-propriété : accorde le droit de disposer du bien immobilier (de le vendre).

Droits sur le bien	Propriétaire (pleine propriété)	Nu-propriétaire	Usufruitier
Disposer du bien (le vendre par exemple)	Oui	Oui	Non
Utiliser un bien (l’occuper par exemple)	Oui	Non	Oui
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple)	Oui	Non	Oui

QUEL EST L’INTERÊT DU DEMEMBREMENT DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Anticiper la succession et alléger son coût, en transmettant peu à peu son patrimoine… En démembrant un bien immobilier, les parents peuvent donner la nue-propriété à leur enfant tout en conservant la jouissance de ce bien. Ce procédé permet d’anticiper leur succession tout en bénéficiant d’un environnement fiscal préférentiel. Etant donné que La transmission ne porte que sur la nue-propriété, la valeur cédée ne s’applique qu’à un fragment du prix total du bien. Au décès des parents, l’enfant hérite mécaniquement de la nue-propriété de ses parents La pleine propriété est alors retrouvée. Anticiper la succession et alléger son coût, en transmettant peu à peu son patrimoine…

Pour conclure, ce mécanisme permet aux parents de conserver la jouissance du bien, pour l’habiter ou le louer, pendant que l’enfant ne supporte ni les charges ou impôts, qui restent à la charge des usufruitiers.

ATTENTION :

Pour optimiser l’allègement fiscal d’une telle opération, il vous faut maitriser le calcul de la valeur de l’usufruit que l’on cède.

En effet, cette valeur fluctue en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’âge de ce dernier augmente, plus la valeur de l’usufruit diminue.

Si l’on sait que chaque parent peut transmettre à son enfant, 100 000 € exonérés de droits de succession tous les 15 ans, le tableau ci-dessous permet de détecter le moment idéal pour réaliser cette opération.

Âge de l’usufruitier : moins de :	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
21 ans révolus	90%	10%
31 ans révolus	80%	20%
41 ans révolus	70%	30%
51 ans révolus	60%	40%
61 ans révolus	50%	50%
71 ans révolus	40%	60%
81 ans révolus	30%	70%
91 ans révolus	20%	80%
plus de 91 ans révolus	10%	90%

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